Seit der Zinswende 2022 sind Immobilienkredite deutlich teurer geworden. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen gibt einen Hinweis auf die Entwicklung langfristiger Kapitalmarktzinsen. Bauzinsen bewegen sich häufig in dieselbe Richtung, folgen ihr aber nicht mit einem festen Abstand.

Der Abstand hängt unter anderem von der Refinanzierung der Bank, der Zinsbindung, Ihrem Eigenkapital und der Immobilie selbst ab – und damit von Ihrem individuellen Kreditrisiko.

Was ein Prozentpunkt ausmacht, zeigt eine einfache Rechnung:

Die mögliche Kreditsumme einer Bank ist noch kein persönliches Budget. Wir stellen zunächst Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Zur künftigen Belastung gehören neben der Kreditrate auch Heizung, Strom, Versicherungen, Abgaben und Rücklagen für Reparaturen. Für Urlaub, Freizeit und unerwartete Ausgaben muss ebenfalls Geld bleiben.

Zwischen Ihrem errechneten monatlichen Überschuss und der Kreditrate sollte ein Puffer liegen. Die Verbraucherzentrale nennt dafür als Faustformel etwa zehn Prozent des Überschusses. Wie groß der Puffer für Sie sein muss, hängt von Ihrer Lebenssituation ab.

Nebenkosten

Auch der Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision kommen hinzu. Bei älteren Immobilien sollten Sie Renovierungen und Modernisierungen von Beginn an einrechnen.

Eigenkapital kann den Kreditbedarf senken. Eine frei verfügbare Reserve sollte dennoch erhalten bleiben.

Eine niedrige Anfangsrate kann verlockend sein. Wird wenig getilgt, bleibt nach zehn oder fünfzehn Jahren jedoch eine höhere Restschuld. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – möglicherweise zu anderen Zinsen.

Deshalb betrachten wir nicht nur die erste Monatsrate, sondern auch die voraussichtliche Restschuld und den Zeitpunkt, zu dem Sie schuldenfrei sein möchten.

Mietfrei im Alter zu wohnen, ist ein großer Vorteil. Die eigenen vier Wände können die monatlichen Ausgaben senken und geben vielen Menschen Sicherheit.

Auch ohne Miete kostet Wohnen Geld. Heizung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Wartung und Instandhaltung laufen weiter. Später können Umbauten hinzukommen, etwa eine bodengleiche Dusche oder ein leichter zugänglicher Eingang. Wie viel dafür zurückgelegt werden sollte, richtet sich nach Zustand, Alter und Ausstattung der Immobilie – eine pauschale Prozentzahl vom Immobilienwert wäre dafür zu ungenau.

Neben den Kosten zählt die Frage, ob das Haus langfristig zu Ihrem Alltag passt. Sind Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und soziale Kontakte gut erreichbar? Werden Treppen oder ein großer Garten irgendwann zur Belastung? Eine Immobilie, die heute ideal ist, muss es in zwanzig Jahren nicht mehr sein.

Wer seine Immobilie und seine übrige Altersvorsorge gemeinsam betrachtet, kann rechtzeitig entscheiden: Rücklagen aufbauen, das Haus anpassen, später in eine passendere Wohnung umziehen oder prüfen, ob gebundenes Immobilienvermögen genutzt werden soll.

Auch Teilverkauf und Immobilienverrentung gehören zu den möglichen Modellen. Ihre Bedingungen müssen jedoch sorgfältig verglichen werden. Bei einem Teilverkauf können beispielsweise laufende Nutzungsentgelte und weitere Kosten entstehen; häufig bleibt die Verantwortung für die Instandhaltung bestehen.

Eine längere Krankheit, Arbeitslosigkeit oder eine veränderte Familienplanung können Ihr verfügbares Einkommen verringern. Ihre Kreditrate sollte auch dann tragbar bleiben.

Außerdem sollte monatlich Geld übrig sein, das Sie für kurzfristige Anschaffungen zurücklegen können. Was Sie darüber hinaus sparen, kann später helfen, die Restschuld zum Ende der Zinsbindung teilweise abzulösen. Deshalb gehört eine finanzielle Reserve von Anfang an zur Planung.